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  • 关于印发《苍南县中心城区实施“退二进三”改变土地用途管理暂行办法》的通知

  • 时间:2014-09-05 11:10:31 信息来源: 浏览次数: 字体:[ ]
  •   各乡镇人民政府,县政府直属各单位:  
      《苍南县中心城区实施“退二进三”改变土地用途管理暂行办法》已经县政府常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。  
       
       
                                                                                                                            苍南县人民政府办公室  
                                                                                                                                2014年8月25日


      苍南县中心城区实施“退二进三”改变土地用途管理暂行办法       
      第一章  总  则 

     

     
      第一条  为完善城市服务功能,优化产业结构和布局,加快第三产业发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规及省政府《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》(浙政发〔2012〕35号)等有关文件精神,结合我县实际,制定本办法。  
      第二条  本办法所称的“退二进三”是指政府为促进我县中心城区城市功能提升和产业结构优化,改善人居环境,逐步将中心城区的第二产业转移到工业集聚区,盘活利用存量房产、土地资源,兴办第三产业。  
      第三条  对在我县中心城区范围内已通过划拨或出让方式依法取得工业、仓储等土地使用权的二产用地,在符合苍南县新一轮城市总体规划要求且法律、法规、行政法规及《国有土地划拨决定书》或《国有土地使用权出让合同》没有明确应当收回土地使用权公开出让的,经审批可以通过改变土地用途和建筑物用途,从事除房地产开发销售和住宅项目以外的商业、娱乐、宾馆、居民服务和其他服务业、科技、教育、卫生、文化、体育等第三产业经营活动(以下简称从事“三产”经营活动)。下列情况除外:  
      (一)已纳入政府近期统一组织实施的城市改建区范围的;  
      (二)已列入政府批准企业改制或土地收储方案的;  
      (三)新建项目用地审批时已明确规定应当收回原土地使用权的;  
      (四)位于成片工业区内作为工业用地仍有较高社会和经济效益的(具体范围另行划定);  
      (五)法律法规规定其他情形的。  
      第四条  灵溪镇实施“退二进三”范围为环城北路(环城西路至站前大道段)、环城西路(环城北路至横阳支江段)、横阳支江(环城西路至站前大道段)、站前大道(环城北路至横阳支江段)所围合的区域和温州玉苍钢业有限公司厂区(详见附图1)。龙港镇实施“退二进三”范围为龙金大道(鳌江至龙港大道段)、龙港大道(龙金大道至西五街段)、西五街(龙港大道至站港路段)、龙宜大道(站港路至通港路段)、通港路(龙宜大道至龙虹路段)、龙虹路(通港路至集福路段)、集福路(龙虹路至白沙河大道段)、白沙河大道(集福路至东城路段)、东城路(白沙河大道至龙巴路段)、龙巴路(东城路至龙美路段)、龙美路(龙巴路至规划道路段)、规划道路(龙美路至鳌江段)所围合的区域(详见附图2)。上述范围以外的各乡镇范围内不符合现行城市总体规划要求的工业、仓储等用地,要求通过改变土地用途从事“三产”经营活动的,由各乡镇人民政府提出具体实施范围意见报县政府批准后组织实施。  
      第五条  在实施“退二进三”过程中,各有关部门要协调一致,稳妥推进,既要加快城区“退二进三”进程,又要避免“三产”经营项目出现新的“低、小、散”现象。要根据服务业及相关专项产业发展规划,明确改造的重点和方向。鼓励和引导企业整合土地资源,联合从事上规模的“三产”经营项目,大力支持企业发展现代服务业和科技、教育、卫生、文化、体育等社会事业。  
      

    第二章  办理程序  


      第六条  对改变土地用途,利用符合规划要求的现有合法建筑物或对现有建筑物进行拆建从事“三产”经营活动的,土地使用权人向县国土资源部门提出申请,并提供以下材料:  
      (一)改变土地用途申请报告(当地镇政府或建设平台意见);  
      (二)国有土地使用证(或国有土地划拨决定书)和房产证,或合法的用地和规划建设审批手续等权源材料;  
      (三)法人代表身份证明、营业执照;  
      (四)建筑物功能转型后的建设初步方案,如利用现有合法建筑物改变功能的,应提供原设计单位或具备原设计单位资质及以上的设计单位出具的对建筑结构安全的意见(如需对建筑结构进行修改或加固的,其设计施工图须经施工图审查机构审查合格);  
      (五)最新1:500地形图。  
      (六)法律、法规、规章和上级行政规范性文件规定应当提交的其他材料和设计图纸。  
      第七条 县国土资源部门收到土地使用权人的申请报告和相关申报材料后,经初审符合有关政策规定的,向县住建局出具征求意见工作联系单并附上述有关材料。县住建部门收到土地使用权人的申请报告和相关申报材料后,根据控制性规划、规划实施要求、用地规模和地块外部基础设施配套等条件对申报项目进行审查,同时征求消防、环保等部门以及利害相关人意见并进行公示。对审查符合有关规定且经公示无异议的,县住建局出具规划改变审查意见和规划用地红线图(属拆建项目的附规划条件)。  
      第八条  县国土资源部门根据规划改变审查意见和相关申报材料,负责组织地价评估并拟订改变土地用途方案报县政府批准。  
      第九条  方案批准后,原土地使用权人与县国土资源部门签订国有建设用地使用权出让合同变更协议(含划拨改签出让合同)并向县国土资源部门缴纳改变土地用途出让金,申请办理土地使用权变更登记手续。  
      第十条  县住建部门凭出让合同变更协议办理相关规划手续,其中利用现有建筑物改变功能的出具规划功能改变意见书,拆建项目按有关基本建设程序申报建设项目行政许可。  
      第十一条  在办理改变土地用途手续时,对原地块内重新规划后属城市道路、市政基础设施和绿化等不宜作为三产用途的,由县国土资源局按规定程序收回原土地使用权,并在重签或变更土地出让合同时予以明确。

      
      第三章  出让金评估收缴方法 

     
      第十二条  国有土地使用权人申报的项目经县住建部门审查同意,出具规划改变审查意见和规划用地红线图后,由国土资源部门委托有土地评估资质的地价评估中介机构按土地功能转变地价等级划分及标准进行评估。  
      第十三条  地价等级划分及标准。  
      (一)全县划分为3个地价等级区域。一级范围:灵溪、龙港镇行政区域内。二级范围:金乡、钱库、宜山镇行政区域内。三级范围:桥墩、矾山、马站镇、赤溪、藻溪镇行政区域内。各种功能的标准地价(详见附件4)。  
      (二)土地功能转变原用地的地价按用地面积计算(不计算现有建筑物的价值),功能转变后的用地地价按楼面地价计算,并根据区位因素和剩余年限进行修正。原为国有划拨土地使用权的,按国土资发〔2009〕101号文件规定,经县政府批准后土地补交出让金,办理功能变更手续,签订土地出让补充合同。  
      (三)土地功能转变标准地价以2013年新的基准地价为准,今后根据新的基准地价对土地功能转变标准地价进行一年一调整。  
      第十四条  从事教育、医疗、体育、科研、慈善、公共设施服务等公益性第三产业经营活动并改变用地性质的,其三产地价修正系数为0.5。从事三星级以上(含三星级)高档宾馆等第三产业经营活动并改变用地性质的,其三产地价修正系数为0.7。从事专业市场、物流、三星级以下宾馆等市场面向县外的第三产业经营活动并改变用地性质的,其三产地价修正系数为0.8,。从事金融、办公的第三产业经营活动并改变用地性质的,其三产地价修正系数为0.9。从事餐饮、零售、批发、酒吧、娱乐服务、维修等第三产业经营活动并改变用地性质的,其三产地价修正系数为1。  
      第十五条  地价计算方法。  
      (一)土地功能转变后的三产用地地价计算:所在级别的标准地价×不同条件下相关修正系数(见附件5)×土地功能转变后的建筑面积。  
      (二)原土地使用功能的工业用地地价计算:所在级别的标准地价×不同条件下相关修正系数(见附件6)×原土地使用功能的实际用地面积。  
      (三)土地功能转变补缴出让金(差额地价款)的计算:补缴差额地价款=土地功能转变后的地价-原土地使用功能的地价。  
      第十六条  土地功能转变前后的地价和改变土地用途补缴的地价款差额经土地评估中介机构评估后,由国土资源部门经集体审核后确认,形成协议出让方案报县政府审批。  
      第十七条  土地功能转变的协议出让方案经县政府批准后,10个工作日内原国有土地使用权人和国土资源部门重新签订国有土地使用权出让合同(原供地方式为划拨的,按规定变更为协议出让,并改签出让合同),并足额缴纳出让金。  


      第四章  监管措施  


      第十八条  对批准改变用途的土地出让合同变更协议中应明确约定受让方取得土地使用权和房屋产权后不得分割转让。县国土资源局、县住建局不予办理分割转让的变更登记及相关房地产证书  
      第十九条  在申请办理改变土地用途过程中,允许两个或两个以上相邻地块的土地合并为一个地块使用,使用权人联合向县发改、国土资源、住建等相关部门申请办理相关手续,竣工后各土地使用权人按原有用地面积的比例分摊改建后的用地面积和建筑面积,并办理相关的房地产证书;申请联合开发的,也可共同成立项目公司,并明确约定股权比例,由项目公司向县发改、国土资源、住建等相关部门申请办理相关手续。  
      第二十条  经批准改变土地用途的三产项目必须严格按照批准用途开展经营活动,需要调整经营项目的,须经县住建局同意后重新由县国土资源局组织地价评估并按规定补缴土地出让金。  
      第二十一条  本办法由县国土资源局负责解释。  
      第二十二条  本办法自印发之日起实施。  
       
      附件:1.灵溪镇“退二进三”范围图  
      2.龙港镇“退二进三”范围图  
      3. 2014年苍南县土地功能转变标准地价  
      4. 苍南县三产用地地价评估计算公式  
      5. 苍南县工业用地地价评估计算公式  

      

      
      
      附件1
      
      
      附件3  
      2014年苍南县土地功能转变标准地价  
      

      级别  

      范   围  

      三产标准楼面地价  
    (元/平方米)  

      工业标准用地地价  
    (万元/亩)  

      一级  

      灵溪、龙港镇行政区域内  

      2500  

      80  

      二级  

      金乡、钱库、宜山镇行政区域内  

      1500  

      50  

      三级  

      金:桥墩、矾山、马站镇、赤溪、藻溪镇行政区域内  

      1000  

      40  


      注:仓储、交通等功能用地价格按工业标准用地地价计算。  
       
       
       
       
       
       
       
      附件4  
      苍南县三产用地地价评估计算公式  
      苍南县三产用地地价评估计算公式:  
      P=P标×(1+∑ki)×K1×K2×K3  
      式中:P——待估宗地楼面地价(元/M2)  
      P标——待估宗地所在区域的标准楼面地价(元/M2)  
      ∑ki——区域因素和个别因素的综合修正系数  
      K1——宗地行业及楼层修正系数  
      K2 ——土地使用年限修正系数  
      K3 ——估价期日修正系数  
      苍南县三产用地地价影响因素说明表  
      

      影响因素  

      优  

      较优  

      一般  

      较劣  

      劣  

     

      区域因素  

      商服繁华度  

      宗地所在区域繁华度  

      最繁华处  

      >一般  
    <优  

      一般  

      >劣  
    <一般  

      不繁华  

     

      周边店铺分布  
    密度  

      分布密度高,商服功能完善  

      分布密度较高,商服功能单一  

      分布密度平均  

      零星分布  

      分布单一  

     

      宗地所在路段客流量  

      相对大  

      >一般  

      水平相对一般  

      >劣  
    <一般  

      相对小  

     

      交通条件  

      交通便捷度  

      交通便捷,停车方便  

      >一般  
    <优  

      一般  

      >劣  
    <一般  

      交通不便,停车困难  

     

      个别因素  

      宗地条件  

      形状  

      ——  

      ——  

      规则矩形  

      较规则多边形  

      不规则多边形  

     
     

      临街深度  

      20M以内  

      30-40M  

      50-60M  

      60-100M  

      大于100M  

     
     

      宽深比  

      1.5以上  

      1.2左右  

      0.8-1  

      0.6左右  

      0.5以下  

     
     

      临街面数  

      3面以上  

      2面  

      1面  

      ——  

      不临街  

     
     

      特殊因素  

      不在本表中,但确实对个别宗地地价有较大影响的因素  

     

      宗地行业及楼层影响因素  

      根据不同的行业及楼层确定  

     

      土地使用年限影响因素  

      根据土地剩余使用年限和法定最高使用年限确定  

     

      估价期日影响因素  

      根据实际地价变化情况确定  

     

       
      苍南县三产用地地价影响因素修正系数表  
      

      影响因素  

      优  

      较优  

      一般  

      较劣  

      劣  

     

      区域修正系数  

      商服繁华度(%)  

      宗地所在区域繁华度  

      5  

      2.5  

      0  

      -2.5  

      -5  

     
     

      周边店铺分布密度  

      5  

      2.5  

      0  

      -2.5  

      -5  

     
     

      宗地所在路段客流量  

      4  

      2  

      0  

      -2  

      -5  

     
     
     

      交通条件  
    (%)  

      交通便捷度  

      3  

      1.5  

      0  

      -1.5  

      -3  

     

      个别修正系数  

      宗地条件  
    (%)  

      形状  

      ——  

      ——  

      0  

      -0.5  

      -1  

     
     

      临街深度  

      5  

      2.5  

      0  

      -2.5  

      -5  

     
     

      宽深比  

      2  

      1  

      0  

      -1  

      -2  

     
     

      临街面数  

      6  

      3  

      0  

      ——  

      根据实际情况确定  

     
     

      特殊因素  

      不在本表中,但确实对个别宗地地价有较大影响的因素  

     

      宗地行业修正系数(K1)  

      见苍南县三产用地行业修正系数表  

     

      楼层修正系数(K2)  

      一层1.0   二层0.9  三层及以上0.8  

      土地使用年限修正系数(K3)  

      按公式K2=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]计算,其中r为土地还原利率,m为土地剩余使用年限,n为法定最高使用年限  

     

      估价期日修正系数(K4)  

      根据实际地价变化情况确定修正系数  

     

      注:在实际评估中,影响因素幅度大的修正系数可用内插法确定,以便提高评估精度。  
      苍南县三产用地行业修正系数表  
      

      行业类别  

      修正系数K1  

      餐饮、零售、批发、酒吧、娱乐服务、维修  

      1.0  

      金融、办公  

      0.9  

      专业市场、物流、三星级以下宾馆  

      0.8  

      三星级以上(含三星级)高档宾馆  

      0.7  

      营利性教育、医疗、体育、科研、慈善、公共设施服务等公益性  

      0.5  


       
      附件5  
      苍南县工业用地地价评估计算公式  
      苍南县工业用地地价评估计算公式:  
      P=P标×(1+∑ki)×K1×K2  
      式中:P——待估宗地单位地价(元/M2)  
      P标——待估宗地所在区域标准用地地价(元/M2)  
      ∑ki——区域因素和个别因素的综合修正系数  
      K1——土地使用年限修正系数  
      K2——估价期日修正系数  
      苍南县工业用地地价影响因素条件说明表  
      

      影响因素  

      优  

      较优  

      一般  

      较劣  

      劣  

      区  
    域  
    因  
    素  

      交  
    通  
    状  
    况  

      临路类型  

      临主干道  

      临交通型道路  

      混合型道路或临近交通型道路  

      生活型道路  

      专用道路  

      出路路面宽度  

      大于16米  

      12—16米  

      8—12米  

      5—8米  

      小于5米  

      基  
    础  
    设  
    施  

      供电情况  

      ——  

      ——  

      供电充足  

      偶尔供电不足  

      供电不正常,明显影响生产  

      供水情况  

      ——  

      ——  

      市政供水充足  

      市政供水不足,但可依靠其他水源补充  

      市政供水不足,且无其他水源补充  

      排水状况  

      遇强暴雨不积水  

      遇大暴雨不积水  

      一般无积水  

      易积水  

      积水严重  

      环境优劣度  

      清洁  

      尚清洁  

      轻污染  

      中轻污染  

      中污染  

      企业集聚程度  

      高  

      较高  

      一般  

      较低  

      低  

      职工生活便利度  

      离生活区近,生活便利  

      离生活区较近  

      离生活区距离中等,生活便利度一般  

      离生活区较远  

      离生活区远,生活便利度差  

      个  
    别  
    因  
    素  

      宗  
    地  
    条  
    件  

      形状  

      ——  

      ——  

      对企业布置无影响  

      对企业布置有一定影响  

      对企业布置有严重影响  

      面积  

      可充分利用  

      较适度  

      适度  

      欠适度  

      难充分利用  

      地质条件  

      坚硬  

      较坚硬  

      基本满足  

      软土较厚  

      基岩深软土厚  

      特殊因素  

      不在本表中,但确实对个别宗地地价有较大影响的因素  

      土地使用年限影响因素  

      根据土地剩余使用年限和法定最高使用年限确定  

      估价期日影响因素  

      根据实际地价变化情况确定  


       
      苍南县工业用地地价影响因素修正系数表  
      

      影响因素  

      优  

      较优  

      一般  

      较劣  

      劣  

      区域修正因素  

      交通因素  
    (%)  

      临路类型  

      6  

      3  

      0  

      -3  

      -6  

      出路路面宽度  

      4  

      2  

      0  

      -2  

     

      基础设施  
    (%)  

      供电情况  

      ——  

      ——  

      0  

      -1  

      -2  

      供水情况  

      ——  

      ——  

      0  

      -1  

      -2  

      排水状况  

      2  

      1  

      0  

      -1  

      -2  

      环境优劣度(%)  

      3  

      1.5  

      0  

      -1.5  

      -3  

      企业集聚程度(%)  

      6  

      3  

      0  

      -3  

      -6  

      职工生活便利度(%)  

      3  

      1.5  

      0  

      -1.5  

      -3  

      个别修正因素  

      宗地条件  
    (%)  

      形状  

      ——  

      ——  

      0  

      -2  

      -4  

      面积  

      4  

      2  

      0  

      -2  

      -4  

      地质条件  

      ——  

      ——  

      0  

      -2  

      -4  

      特殊因素  

      不在本表中,但确实对个别宗地地价有较大影响的因素  

      土地使用年限修正系数(K1)  

      按公式K1=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]计算,其中r=5.0%,m为土地剩余使用年限,n为法定最高使用年限  

      估价期日修正系数(K2)  

      根据实际地价变化情况确定修正系数  


      注:在实际评估中,影响因素幅度大的修正系数可用内插法确定,以便提高评估精度。  
       
       
       
       
       
      抄送:县委各部门,县人大常委会、县政协办公室。  
      苍南县人民政府办公室                    2014年8月25日印发  


      附件2

      

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